A RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E AS SÚMULAS 1 A 3 DO TJSP

Não é de hoje que o Judiciário vem declarando, em seus julgamentos, a possibilidade de o compromissário-comprador de imóvel, em situações especialíssimas, solicitar a rescisão de compromisso de compra e venda e reaver as quantias pagas, ainda que já esteja inadimplente. Porém, muitos ainda não têm conhecimento desse entendimento.

Como resultado disso e em razão do interesse público, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) editou as Súmulas 1 a 3 (DJE de 09/08/2010) que consolidam a orientação sobre o assunto que, objetivamente, visa a impedir que um desequilíbrio contratual, instalado por situação inesperada, acabe se perpetuando.

Ou seja, não estando o comprador em condições de manter a obrigação assumida por impossibilidade financeira - que era imprevisível no momento da contratação -, resta lógico que impor a ele a manutenção do pacto seria a certeza de condená-lo aos encargos crescentes de inadimplência, portanto, e por óbvio, a manutenção contratual, já estando diante da inadimplência, ainda mais agravaria essa situação.

Incabível, aqui, ser cogitado que tais Súmulas vieram para “legitimar” a insegurança jurídica nesse tipo de contrato, pois, não se trata de possibilitar a rescisão contratual indistintamente, mas, sim, evitar que um descompasso inesperado onere ainda mais a parte já fragilizada pelo desequilíbrio financeiro.

Por outro lado, verifica-se que a jurisprudência consolidada nas aludidas Súmulas também se preocupou com o vendedor do imóvel. Pois, não há como negar que a rescisão contratual inesperada gera, igualmente, prejuízos ao compromissário vendedor pela expectativa de recebimento que ele tinha e que se frustrou.

E isso decorre de diversos fatores: no curso de prazo do compromisso de compra e venda, não somente o vendedor não usufruiu do seu bem como, ainda, deixou de eventualmente negociá-lo com terceiros (venda ou locação). Ainda, podem ser incluídos os prejuízos que pode ter tido com publicidade, corretagem e outras despesas para obter o negócio que, enfim, resultou desfeito por culpa do comprador.

Nesse panorama, se apenas fosse determinado que o vendedor devolvesse o total das quantias pagas pelo comprador, sem sopesar os prejuízos que a rescisão inesperada lhe causou, um desequilíbrio tão prejudicial quanto seria gerado ao vendedor por essa decisão.

Estando o TJSP atento a isso, ao editar referida Súmula 1, buscou contrapesar as perdas e danos das partes contratantes atingidas pela rescisão, estabelecendo os parâmetros a serem observados para fixar ressarcimento tanto do vendedor, quanto do comprador.

Assim, da mesma forma que pretende garantir ao comprador, inclusive, já inadimplente, o direito de reaver as quantias que pagou até a rescisão do compromisso, ocorrida a seu pedido, impõe a ele, também, o dever de indenizar o vendedor pelos gastos comprovados que este teve pela administração e propaganda para venda do imóvel que foi pretendido.

A Súmula 1 também determina que o comprador responda por um valor, a ser arbitrado em favor do vendedor, considerando o tempo em que ocupou o imóvel. Seria como estabelecer ao comprador um “aluguel” pelo período em que utilizou o imóvel do vendedor com a promessa de aquisição que acabou não concretizada, podendo tais valores serem compensados com as quantias já pagas, restituindo-se o resíduo ao comprador.

Com isso, a Súmula 1 considera o equilíbrio de direitos e deveres que deve haver entre as partes contratantes e amolda a questão às previsões do Código de Defesa do Consumidor (art. 53) que diz ser nula a cláusula que preveja a perda total das quantias pagas pelo comprador, quando a rescisão se der por inadimplência deste.

De forma diferente, estaria sendo privilegiado o enriquecimento indevido do comprador, pois acabaria ele sendo beneficiado pela utilização gratuita do imóvel do vendedor até a rescisão.

Ainda, foram editadas pelo TJSP, na mesma data (DJE 09/08/2010), as Súmulas 2 e 3 complementado o assunto tratado na Súmula 1.

A Súmula 2 veio a estabelecer que, já tendo sido declarada a rescisão do compromisso bem como as quantias já pagas a serem devolvidas ao compromissário comprador, essa devolução deve se dar em parcela única, ou seja, de uma só vez. Com isso a Súmula 2 pôs fim aos incontáveis pedidos formulados pelos compromitentes vendedores para que a devolução seguisse a forma parcelada estabelecida para a aquisição do imóvel.

Afinal, se já foram descontadas do total recebido as despesas havidas e a quantia relativa ao período de ocupação, os prejuízos do vendedor já foram imediatamente ressarcidos. Da mesma forma, o comprador deve ser imediatamente reembolsado com o recebimento do saldo residual.

Por fim, a Súmula 3 completa as disposições relativas aos reflexos da aludida rescisão unilateral evidenciando que, reconhecido o direito do comprador reaver as quantias pagas – observados os parâmetros acima –, as partes deverão ser, pelo mesmo ato, repostas ao estado que se encontravam antes de ser firmado o pacto.

Ou seja, o vendedor será, pela mesma ordem, reintegrado em sua posse tornando desnecessária a interposição de medida judicial própria para que seja estabelecida a obrigação do comprador de desocupar o imóvel e restituí-lo ao vendedor.